Direkt in Immobilien investieren:

Das bedeutet für Sie: zum Zeitpunkt Ihrer Anlage-Entscheidung kennen Sie den unveränderlichen Bestand der gekauften Immobilien. Diese Art der Veranlagung erfolgt mittels Großes Bauherrenmodell, Kleines Bauherrenmodell, Vorsorgewohnung oder geschlossenen Immobilien-Fonds. Die Risikostreuung ist gering, der Kapitaleinsatz meist hoch. Sollten Sie Interesse an alternativen Veranlagungen haben, schauen Sie vorbei.

Im Vergleich zur Veranlagung in Gold, hat die Immobilie weitere wesentliche Vorteile. Mit dem richtigen Modell und dessen Finanzierung, können Sie Ihre persönliche Steuerlast erheblich senken. Das funktioniert insbesondere beim Kauf eines sogenannten Bauherrenmodells. Dabei unterscheidet man in das große und kleine Bauherrenmodell.

Großes Bauherrenmodell:

Sie erwerben eine Beteiligung an einer Projektentwicklungsgesellschaft in Form einer  Kommanditgesellschaft. Beim Großen Bauherrenmodell erwirbt die Gesellschaft eine zu sanierende Immobilie. In der Folge wird das Objekt saniert und langfristig vermietet. Eigenkapital der Investoren und Fremdkapital stellen die Finanzierung auf. Die Mieteinnahmen der Folgejahre und Zuzahlungen der Investoren führen das Fremdkapital zurück. Sobald die Darlehen getilgt sind, erzielen Sie ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.

Das Große Bauherrenmodell muss folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllen:

  • Kauf- und Errichtungsvertrag bilden keine wirtschaftliche Einheit
  • Die Bauherren –also Sie- haben ein umfangreiches Mitspracherecht bezüglich Gestaltung und Änderung. Aus diesem Grund finden anfänglich häufig Gesellschafterversammlungen statt. Bei diesen Treffen entscheiden die Kommanditisten gemeinsam zum Beispiel über die Aufnahme von Darlehen. Sie vergeben ebenfalls Planungs- und Generalunternehmeraufträge etc.
  • Der Bauherr trägt das finanzielle Risiko. Die Liegenschaft ist meist gesichert oder gekauft. Jedoch liegen die Baugenehmigung und die Förderungszusage zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Entsprechend ist die Höhe der Sanierungskosten ebenfalls nicht garantiert.

In diesen Fragen verlassen Sie sich auf die Erfahrung und das Geschick des Komplementärs –also des haftenden Gesellschafters-. Für dieses Vertrauen erhalten Sie im Gegenzug sehr lukrative steuerliche Erleichterungen:

  • Wenn die allgemeinen Voraussetzungen nach § 28 (2) und (3) EStG erfüllt sind, können die Baukosten beschleunigt abgeschrieben werden, was Ihre Steuerlast deutlich senken wird. Instandsetzungen können sofort oder innerhalb von 10 Jahren abgesetzt werden. Herstellungskosten können innerhalb von 15 Jahren abgesetzt werden.
  • Projektierungskosten werden sofort abgesetzt.
  • Als Großer Bauherr sind Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt.
  • Wenn innerhalb von 25 Jahren (+ max. drei Jahre Bauzeit) ein Totalüberschuss erzielt wird, liegt keine Liebhaberei vor.

Für alle, die gerne in Betongold –unter Nutzung steuerlicher Vorteile investieren wollen-, aber die Risiken des Großen Bauherrenmodells meiden wollen, bieten sich das Kleine Bauherrenmodell und die Anleger –bzw. Vorsorgewohnung an.

Das Große Bauherrenmodell ist die ideale Form der Investition in Betongold -Immobilie- für den Anleger mit unternehmerischem Verständnis und hohem Einkommen. Zunächst verringern Sie Ihre steuerlichen Verpflichtungen und profitieren später vom arbeitsfreien Zusatzeinkommen aus einer wertgesicherten Immobilieninvestition.

Kleines Bauherrenmodell:

Im Gegensatz zum Großen Bauherrenmodell, erwerben Sie eine oder mehrere Wohnungennicht Kommanditanteile- einer Immobilie. Auch im Kleinen Bauherrenmodell werden das Gebäude und dessen Sanierung unter Inanspruchnahme von Fördermittel und Fremd- und Eigenkapital finanziert. Nach der Sanierung werden das Gebäude bzw. die Wohnungen vermietet. Die Mieteinnahmen sorgen für die Rückführung der Darlehen. Danach erzielt der „Kleine Bauherr“ ein zusätzliches arbeitsfreies Einkommen. Beim Kleinen Bauherrenmodell müssen weniger Voraussetzungen kumulativ erfüllt werden:

  • Dem Steuerpflichtigen müssen die Leistungen des Bauunternehmens nach § 3 Z 1 der Bauherrenverordnung aufgeführt werden.
  • Das Risiko für die Bauherren darf nicht explizit ausgeschlossen sein.
  • Für die Sanierungsarbeiten darf bereits ein Fixpreis vereinbart sein. Ein Kostenrisiko darf nicht ausgeschlossen sein.
  • Die Sanierung darf erst nach Anschaffung der Immobilie beginnen.

Wie beim Großen Bauherrenmodell und bei der Anleger –bzw. Vorsorgewohnung haben Sie einige steuerliche Vorteile.

Auch beim Kleinen Bauherrenmodell können die Baukosten, Instandsetzungs- und bestimmte Sanierungsaufwendungen beschleunigt von der Steuerlast abgezogen werden. Das gilt ebenso für die Projektkosten. Das führt in den ersten Jahren häufig dazu, dass die Mieteinnahmen steuerfrei bleiben. Der „Kleine Bauherr“ ist vorsteuerabzugsberechtigt. Wenn innerhalb von 20 Jahren ein Totalüberschuss entsteht, liegt keineLiebhaberei vor.

Das Kleine Bauherrenmodell ist eine traditionelle und erprobte Form der Investition in Betongold -Immobilie-. Eine womöglich hohe Steuerbelastung wird durch dieses Investment deutlich reduziert. Zunächst verringern Sie Ihre steuerlichen Verpflichtungen und profitieren später vom arbeitsfreien Zusatzeinkommen aus einer wertgesicherten Immobilieninvestition.

 

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Achtung: wenn das Objekt keinen Totalüberschuss erwirtschaftet, müssen alle steuerlichen Vergünstigungen rückerstattet werden.

Indirekt in Immobilien investieren:

Das Spektrum ist sehr groß. Sie finden folgende Veranlagungen:

  • verzinsliche Schuldverschreibungen (Wohnbauwandelanleihen, Pfandbriefe..): Hier findet eine Transformation vom Sachwert Immobilie zum Geldwert Anleihe statt. Die Sicherheit ist sehr hoch, der Ertrag aktuell gering. Informieren Sie sich über den Zusammenhang von Rendite, Sicherheit und Laufzeit (Fungibilität).
  • offene Immobilienfonds: während diese Fonds früher vor allem in Deutschland sehr beliebt waren, finden Sie heute aus gutem Grund kaum Anbieter und Nachfrager für diese Fondsart. Das ist darin begründet, dass die Fondsgesellschaften gesetzlich verpflichtet sind, die Anteile auf Anlegerwunsch zeitnah zurück zu kaufen. Wenn die liquiden Mittel eines Fonds aufgebraucht sind, dann müssen in diesem Fall Immobilien verkauft werden. Sobald klar ist, dass der Fonds sein Betongold schnell verkaufen muss, um seine Anleger abzufinden, fällt der Preis der Immobilien im Fondsbestand enorm. Hält der Fonds andererseits zu viel liquide Mittel, erwirtschaftet er geringere Renditen und immer mehr Anleger wollen ihre Investition aus dem Fonds zurück haben. Der Kreislauf beginnt von vorne. Aktuell befinden sich diese Fonds in Abwicklung.
  • Aktien: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass Sie sich an einer börsennotierten Aktiengesellschaft beteiligen, deren Geschäftsfeld der Bau, die Vermietung, die Sanierung und der Verkauf…. von Immobilien ist. Sie finden diese Unternehmen in fast allen Ländern. Viele dieser Unternehmen haben sich auf ein Geschäftsfeld spezialisiert. Der Gewinn dieser Gesellschaften entsteht durch An- und Verkauf von Immobilien und deren Vermietung. Diese Aktien haben oft eine geringe Korrelation zum „normalen“ Aktienmarkt.
  • REIT: ausgesprochen heißen die Unternehmen Real Estate Investment Trust. Auch diese Unternehmen sind Aktiengesellschaften mit Geschäftsfeld Immobilie oder Bau-Land. Auch hier entsteht der Gewinn durch An- und Verkauf oder Vermietung. REIT´s zeichnen sich oft durch hohe Dividendenzahlungen aus, die aus der Vermietung und Hausbetreuung bzw. -verwaltung entstehen. Die Aktien der Unternehmen haben oft eine geringe Korrelation zum „normalen“ Aktienmarkt.
  • Fonds: in Fonds werden die einzelnen Anlageformen (Anleihen, Aktien…) gebündelt und gemanagt.

 

BK Immo Vorsorge GmbH

Die BK Immo Vorsorge GmbH ist Ihr Immobilienpartner in der Capital Bank – Finanzgruppe. Erfahrene und kompetente Spezialisten entwickeln für Sie Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen, Kleine Bauherrenmodelle, Große Bauherrenmodelle und individuelle Lösungen. Maßgeschneidert.

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